احداث ساختمان
شناخت و درک درست از اصول احداث ساختمان نخستین گام موفق برای یک پروژه ی ساخت و ساز است. احداث ساختمان صرف نظر از اینکه چه نوعی دارد ممکن است کمی شما را سردرگم نماید. اگر قائل به تفاوت شوید و مبحث سرمایه گذاری را کنار بگذارید شما ملزم به صرف زمان زیادی هستید و باید دقت نظر بسیاری در این زمینه داشته باشید تا کلیه ی مراحل ساخت و ساز به خوبی پیش روند.
همان طور که می دانید احداث ساختمان در تمامی نقاط جهان چه به عنوان محلی برای کار و تجارت باشد و چه محلی برای سکونت افراد در نظر گرفته شده باشد کم و بیش از قواعد و اصول و نیز مراحل تعیین شده ی خاصی الگو برداری می کنند. به عنوان نمونه در ساخت یک بنا شما نمی توانید (پی) ساختمان را نادیده بگیرید و در همه ی سازه ها این کار باید انجام پذیرد.
لذا وقتی صحبت از ساخت یک ساختمان می شود منظور بیان مراحل مهم و بر شمردن همه ی موارد ضروری است که به طور حتم باید در جریان کار آنها را به حساب آورد.
مراحل ساخت ساختمان از صفر تا صد
در این مبحث قصد داریم تا به بیان مراحل ساخت ساختمان از صفر تا صد بپردازیم:
- زمین: زمین مسئله ی مهمی است که در احداث ساختمان باید در نظر گرفته شود. مواردی مثل تراکم زمین، قیمت، امکانات و دسترسی محلی و غیره از اهمیت بالایی برخوردار هستند.
- کسب پروانه و دیگر مجوز های لازم: بعد از آنکه موقعیت مکانی زمین به خوبی مورد بررسی قرار گرفت زمان اخذ پروانه ی ساخت و مجوز های دیگر است که با مراجعه به شهرداری و پرداخت عوارض مربوط به شهرداری و ساخت و ساز ملک انجام می شود.
- گود برداری: برای رفع برجستگی های زمین و رفع برآمدگی ها به شکلی عمیق یا نیمه عمیق گود برداری از زمین آغاز می شود. این عملیات با توجه به جنسیت زمین و دستیابی به خاک سفت که بتوان بنا را بر روی آن احداث نمود اجرا می شود.
- آرماتور بندی فونداسیون: برای ساخت هر خانه آرماتور بندی اولین مرحله است. آرماتور بندی به عملیات اجرایی چیدمان میلگرد ها و دیگر محصولات فولادی با نظمی خاص گفته می شود. سپس با بست فلزی یا جوشکاری سرد به همدیگر وصل می شوند. این کار برای پایدار کردن ساختمان است.
- قالب بندی چوبی یا پلاستیکی: قالب بندی با جنس های متنوعی قابل انجام است مثل چوبی، پلاستیکی، آجری، فلزی و غیره. به طور معمول قالب ها را چرب کرده تا بعد از ریختن بتن به راحتی جدا شوند.
- بتن ریزی: در این مرحله بتن های ریخته شده در داخل قالب ها جدا می شوند.
- ساخت اسکلت: اسکلت ساختمان معمولاً یا از بتن یا فلز ساخته می شود که نوع فلزی آن نسبت به بتنی ۷۰ درصد گران تر است.
- اجرای سقف: طاق زنی و اجرای سقف در این مرحله انجام می شود.
- دیوار چینی: دیوار چینی از مباحث مهم در ساختمان سازی می باشد که اگر مصالح انتخابی به قدر کافی محکم نباشند در برابر آسیب های ناشی از زلزله مقاومت لازم را نخواهند داشت. در ساختمان های امروزی از دیوار های بتنی استفاده می شود.
- تأسیسات آب وبرق و گاز: لوله کشی به دو شکل رو کار و تو کار انجام می شود و این مرحله باید به دقت بررسی شود تا اخلالی در کار پیش نیاید.
- نصب در و پنجره: می توانید از میان درب های چوبی، شیشه ای، ضد سرقت و پی وی سی یکی را انتخاب کنید. این مورد درباره ی پنجره ها نیز قابلیت اجرایی دارد.
- اجرای کف پوش: حال نوبت پوشاندن قسمت کف ساختمان رسیده است. سنگ، سرامیک، پارکت، لمینت در این دسته قرار دارند.
- گچ کاری: آخرین مرحله در ساخت دیوار داخلی ساختمان گچ کاری است که برای خشک شدن آن به ۲ تا ۵ روز زمان نیاز دارید.
- نمای ساختمان: مصالح ساختمانی مختلف با توجه به نوع نمایی که انتخاب می کنید در نما به کار می روند مثل نمای رومی، سرامیکی، مینرال، کلاسیک و غیره.
احداث ساختمان بدون پروانه
مجوز احداث ساختمان یکی از موارد بسیار مهم در ساخت و احداث ساختمانی است که باید کاملاً جدی گرفته شود. در واقع با کسب مجوز شما اولین قدم را برای ساخت بنای خود گرفته اید. گذراندن مراحل اداری جهت اخذ پروانه ی احداث ساختمان و دیگر مجوز های لازم امری اجتناب ناپذیر و پیش نیاز دیگر کار های شما به حساب می آید.
احداث ساختمانن بدون داشتن پروانه از تخلفات مهمی است که در تبصره ی ۴ ماده ی ۱۰۰ قانون شهرداری حکم آن بیان گردیده است. از مفهوم ماده ی ۱۰۰ اینچنین برداشت می شود که مالکیت عمرانی و تفکیک اراضی یک محدوده در منطقه ی شهری یا حریم آن بدون مجوز ساخت بنا یا کسب پروانه عملی غیر قانونی است و برای متخلف از این ماده مجازات در پی خواهد داشت.
به عبارت‌ی دیگر کمیسیون ۱۰۰ ماده ی شهری با وضع کردن این قانون در نظر داشته است تا به عموم مردم اطلاع دهد این حکم حدود شهری، حریم شهر و محدوده آن را شامل می شود، بنابراین هر ملک یا ساختمانی که در بیرون از منطقه ی شهری ساخته شود مجازات و قوانین دیگری برای آن وضع شده است اما در مورد حریم قانونی نواحی شهری احداث ساختمان بدون اخذ پروانه موجب تخریب بنا و رفع اثر خواهد شد.
قیمت ساخت ساختمان هر متر مربع
در سال ۱۴۰۱ شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور قیمت احداث ساختمان در هر متر مربع را اینگونه اعلام نموده است:
- ساختمان های یک تا دو طبقه متری ۶ میلیون و ۲۳۷ هزار تومان.
- ساختمان های سه تا پنج طبقه متری ۷ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان.
- ساختمان های شش تا هفت طبقه متری ۸ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان.
- ساختمان های هشت تا ده طبقه متری ۹ میلیون و ۲۳۴ هزار تومان.
- ساختمان های یازده تا دوازده طبقه متری ۹ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان.
- ساختمان های سیزده تا پونزده طبقه متری ۱۰ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان.
- ساختمان های شانزده طبقه به بالا تر متری ۱۱ میلیون و ۵۴ هزار تومان.
البته به موارد فوق درصد های تعدیل سه ماهه توسط سازمان برنامه و بودجه اضافه خواهد شد. با تمام اینها هزینه ی احداث ساختمان در هر متر مربع به دلیل ایجاد نوسان در قیمت محصولات فولادی و نیز قیمت زمین کار سختی است و کلیه ی ارقام گفته شده به صورت حدودی می باشد.
درآمد ساخت و ساز ساختمان
در حال حاضر کار ساخت و ساز ساختمان یا به وسیله ی شرکت های ساختمانی انجام می شود و یا توسط افرادی که مصطلحا به آنها بساز و بفروش گفته می شود انجام می گیرد. نحوه ی انجام کار آنها بدین صورت است که با تجربه و سرمایه ای که دارند عملیات اجرایی ساخت یک ملک را آغاز می کنند و از صنایع و مشاغل مختلف در این زمینه کمک می گیرند تا پس از پایان کار واحد های ساخته شده ی خود را به فروش رسانند.
درباره ی درآمد احداث ساختمان نمی توان عدد و رقم دقیقی را بیان کرد ولی با توجه به برآورد های حاصل از برخی مناطق این سود تا ۴۰ درصد نیز بوده است. درآمد زیاد کار ساخت و ساز باعث شده است تا بسیاری از افراد تمایل به داشتن این شغل داشته باشند و بخواهند در این کار سرمایه گذاری کنند.
البته بسیاری از سازندگان اعتقاد دارند که با بالا رفتن دستمزد کارگران و نیز گران شدن متریال و مصالح ساختمانی ریسک سرمایه گذاری در صنعت ساخت و ساز بسیار بالا رفته است و دیگر این شغل به مانند گذشته درآمد و سود دهی ۱۰۰ درصدی را نخواهد داشت.